La scelta del titolo edilizio è il primo bivio di ogni pratica, e quello da cui dipende tutto il resto: tempi, costi, asseverazioni, responsabilità. Sbagliarlo significa, nel migliore dei casi, un'integrazione richiesta dall'ufficio; nel peggiore, un intervento eseguito con un titolo errato — con le conseguenze sanzionatorie del caso.
Il sistema dei titoli, disciplinato dal DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), è costruito su un principio semplice: più l'intervento incide sull'edificio e sul territorio, più il titolo è "pesante". Questa guida mette in fila i cinque regimi e spiega come orientarsi.
I cinque regimi: una visione d'insieme
Dal più leggero al più impegnativo:
| Titolo | Quando si usa | Riferimento |
|---|---|---|
| Edilizia libera | Manutenzione ordinaria e opere minori elencate dalla legge. Nessun titolo. | Art. 6 DPR 380/2001 |
| CILA | Manutenzione straordinaria senza opere strutturali; interventi non riconducibili agli altri regimi. | Art. 6-bis DPR 380/2001 |
| SCIA | Manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia "leggera". | Artt. 22-23 DPR 380/2001 |
| SCIA alternativa al PdC | Ristrutturazione edilizia "pesante" e nuove costruzioni in attuazione di piani con disposizioni planovolumetriche. | Art. 23 DPR 380/2001 |
| Permesso di Costruire | Nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia pesante. | Artt. 10-22 DPR 380/2001 |
Edilizia libera
Comprende la manutenzione ordinaria e una serie di opere minori elencate dall'art. 6 del DPR 380/2001 e dal Glossario dell'edilizia libera (DM 2 marzo 2018): tinteggiature, sostituzione di pavimenti, pompe di calore di piccola taglia, alcune opere stagionali e di arredo da giardino, e così via.
Si eseguono senza alcun titolo, ma attenzione: l'esenzione riguarda solo il titolo edilizio. Restano fermi il rispetto delle altre normative (paesaggistica, antisismica, igienico-sanitaria, regolamenti comunali) e l'obbligo di acquisire eventuali autorizzazioni per gli immobili vincolati.
CILA
La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è il titolo "residuale" e oggi il più diffuso. Si usa per gli interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano le parti strutturali dell'edificio e, in generale, per tutti gli interventi non riconducibili né all'edilizia libera né ai regimi più pesanti (SCIA e PdC).
Tipici esempi: spostamento di tramezzi interni, modifica della distribuzione interna senza toccare elementi strutturali, apertura di porte interne in pareti non portanti, rifacimento di impianti con modifiche.
Caratteristiche:
- è asseverata da un tecnico abilitato;
- i lavori possono iniziare dalla data di presentazione;
- non richiede, per definizione, opere strutturali (altrimenti si scivola nella SCIA);
- il regime sanzionatorio per la mancata presentazione è di tipo pecuniario, non demolitorio.
SCIA
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività si colloca un gradino sopra la CILA. È richiesta quando l'intervento:
- è una manutenzione straordinaria che incide sulle parti strutturali;
- rientra nel restauro e risanamento conservativo di tipo "pesante";
- è una ristrutturazione edilizia "leggera", cioè quella che non porta a un organismo edilizio diverso con gli effetti previsti per la ristrutturazione pesante.
Anche la SCIA è asseverata e consente l'avvio dei lavori dalla presentazione, ma comporta in genere un corredo documentale più ricco e, quando ci sono opere strutturali, il deposito della relativa pratica al competente ufficio (ex Genio Civile).
SCIA alternativa al Permesso di Costruire
Prevista dall'art. 23 del DPR 380/2001, la cosiddetta "super SCIA" può essere usata in alternativa al Permesso di Costruire per alcuni interventi, tra cui la ristrutturazione edilizia pesante e le nuove costruzioni in attuazione di strumenti urbanistici che contengano precise disposizioni planovolumetriche.
Va chiarito un equivoco frequente: la SCIA alternativa non è una scorciatoia. Comporta gli stessi obblighi sostanziali del PdC, incluso il contributo di costruzione dove dovuto. Cambia lo strumento procedurale, non gli oneri.
Permesso di Costruire
È il titolo più impegnativo, rilasciato dal Comune con un provvedimento espresso (a differenza di CILA e SCIA, che sono atti del privato). Serve per gli interventi di maggiore trasformazione:
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica;
- ristrutturazione edilizia "pesante": quella che porta a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso, con aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, di sagoma, di prospetti o delle superfici, nei casi e nei limiti previsti dalla legge e — per gli immobili vincolati — con i limiti più stringenti stabiliti dalla normativa di tutela.
Il PdC richiede l'istruttoria dell'ufficio, è soggetto al contributo di costruzione e ha tempi di rilascio definiti dalla legge, prorogabili in caso di richieste istruttorie.
Come scegliere: il metodo in 4 domande
- L'intervento è tra le opere di edilizia libera? Se sì, nessun titolo (salvo vincoli e altre normative).
- Modifica volume, sagoma, superfici o numero di unità in modo rilevante, o è nuova costruzione? Se sì, si va verso PdC o SCIA alternativa.
- Tocca le parti strutturali o è restauro/risanamento conservativo o ristrutturazione leggera? Se sì, SCIA.
- Negli altri casi di manutenzione straordinaria non strutturale: CILA.
Domande frequenti
Il titolo giusto, con la normativa comunale sempre a portata
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Prova Regulor gratis per 30 giorni →Articolo aggiornato a giugno 2026. Riferimenti: DPR 380/2001 artt. 6, 6-bis, 10, 22, 23; DM 2 marzo 2018 (Glossario edilizia libera). Contenuto a scopo informativo: la classificazione degli interventi può variare in base alla normativa regionale e al regolamento edilizio comunale. Verificare sempre con l'ente competente.