Sempre più notai e istituti di credito richiedono una Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) — o Relazione Tecnica Integrata (RTI) — a corredo degli atti di compravendita. Per il geometra, l'architetto o l'ingegnere è una delle prestazioni in più rapida crescita: un incarico ricorrente, ben remunerato e ad alta responsabilità professionale.

Eppure, mentre in rete si trovano molti fac-simile, manca quasi del tutto una guida operativa che spieghi come si arriva a quel documento: quali atti richiedere, come condurre il rilievo, come classificare le difformità dopo il Salva Casa e cosa scrivere quando l'immobile non è conforme.

Questa guida copre l'intero processo, dall'incarico all'asseverazione.

Cos'è la RRE e quando viene richiesta

La RRE è una perizia tecnica con cui un professionista abilitato attesta la corrispondenza tra:

  1. lo stato di fatto dell'immobile (come è realmente costruito),
  2. i titoli edilizi depositati in Comune (come è stato autorizzato),
  3. la planimetria catastale (come è rappresentato al Catasto).

Non è obbligatoria per legge, ma è ormai prassi consolidata nelle compravendite: il notaio la richiede per tutelare le parti, la banca per erogare il mutuo. Diversi ordini e collegi provinciali — insieme ai consigli notarili — hanno sottoscritto convenzioni che ne standardizzano contenuti e schema.

RRE e RTI sono di fatto sinonimi: "Relazione di Regolarità Edilizia" è il termine usato dai tecnici, "Relazione Tecnica Integrata" quello più diffuso tra notai e banche. Il contenuto sostanziale coincide: verifica della conformità edilizio-urbanistica e catastale ai fini del trasferimento immobiliare.

Il quadro normativo essenziale (post Salva Casa)

Tre riferimenti governano il lavoro del tecnico:

  • Art. 9-bis, comma 1-bis, DPR 380/2001 (come modificato dal DL 69/2024, conv. L. 105/2024 — il "Salva Casa"): definisce lo stato legittimo dell'immobile. Dopo la riforma, lo stato legittimo può essere dimostrato alternativamente dal titolo che ha previsto o legittimato la costruzione oppure dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile o unità immobiliare, integrato dai titoli successivi su interventi parziali.
  • Art. 34-bis DPR 380/2001: disciplina le tolleranze costruttive. Il Salva Casa le ha ampliate con soglie scalari fino al 6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq. Le tolleranze non costituiscono difformità e si attestano con dichiarazione asseverata del tecnico.
  • Art. 36-bis DPR 380/2001: la nuova sanatoria semplificata per parziali difformità, percorso da indicare al committente quando emergono irregolarità sanabili.
Attenzione alla giurisprudenza recente. Il Consiglio di Stato (sent. 2443/2026) ha chiarito che lo stato legittimo non si dimostra sommando titoli parziali, né si desume dalla mera rappresentazione grafica di opere in pratiche riferite ad altri interventi: serve sempre un titolo che abbia riguardato l'intero immobile o l'intera unità. Non esiste alcun "titolo implicito" fondato sulla tolleranza dell'abuso da parte del Comune. È un punto da tenere fermo quando la documentazione reperita è frammentaria.

Fase 1 — L'incarico: perimetrare la responsabilità

La RRE è una dichiarazione asseverata: il tecnico risponde civilmente e penalmente di quanto attesta. La lettera d'incarico è quindi il primo atto tecnico, non una formalità. Deve definire:

  • l'oggetto esatto della verifica (quale unità immobiliare, incluse o escluse le pertinenze);
  • le fonti che il tecnico utilizzerà (accesso agli atti, documenti forniti dal committente, rilievo diretto);
  • i limiti della verifica (es. parti comuni condominiali, impianti, elementi non ispezionabili);
  • tempi e compenso, considerando che i tempi di accesso agli atti del Comune sono fuori dal controllo del tecnico (specificarlo per iscritto).

Fase 2 — Ricerca documentale e accesso agli atti

È la fase più lunga e quella che determina la qualità della relazione. La checklist minima dei documenti da reperire:

Dal committente / dal notaio

  • atto di provenienza (rogito, successione, donazione);
  • visura catastale e planimetria catastale rasterizzata;
  • eventuale APE in corso di validità.

Dal Comune (accesso agli atti, art. 22 L. 241/1990)

  • titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso di costruire);
  • tutti i titoli successivi: varianti, DIA, SCIA, CILA, comunicazioni;
  • eventuali condoni (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003) con relativa concessione in sanatoria rilasciata (la sola domanda non basta);
  • certificato di agibilità/abitabilità;
  • per immobili ante 1967 fuori dai centri abitati: documentazione che provi l'epoca di costruzione (atti, accatastamento d'impianto, aerofotogrammetrie).
Consiglio operativo: richiedere l'accesso agli atti prima di fissare il sopralluogo. Conoscere i progetti depositati permette di sapere cosa verificare sul posto, e i tempi comunali (30–60 giorni, spesso di più) sono il collo di bottiglia dell'intera prestazione.

Fase 3 — Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto

Il rilievo deve essere autonomo rispetto alle planimetrie esistenti: si misura ciò che esiste, non si "verifica" il disegno. In pratica:

  • rilievo metrico completo dell'unità (murature, aperture, altezze, destinazioni d'uso dei vani);
  • documentazione fotografica datata e sistematica, interna ed esterna;
  • verifica degli elementi rilevanti ai fini della conformità: posizione di porte e finestre, tramezzi, destinazione dei locali, eventuali ampliamenti, verande, soppalchi, cambi d'uso;
  • annotazione di ciò che non è ispezionabile, da riportare esplicitamente in relazione.

Fase 4 — Il confronto: titoli vs stato di fatto vs catasto

È il cuore della RRE. Il confronto va condotto su due binari distinti — conformità urbanistico-edilizia e conformità catastale — perché hanno conseguenze giuridiche diverse.

Per ogni scostamento rilevato, il tecnico deve classificarlo:

  1. Tolleranza costruttiva (art. 34-bis) — rientra nelle soglie percentuali (2% standard, fino al 6% per unità sotto i 60 mq per gli interventi ante 24/5/2024) o nelle tolleranze esecutive: non costituisce difformità, si attesta con dichiarazione asseverata.
  2. Difformità catastale semplice — lo stato di fatto è legittimo ma la planimetria catastale non è aggiornata: si risolve con una variazione DOCFA prima del rogito.
  3. Parziale difformità sanabile — valutare il percorso art. 36-bis (sanatoria semplificata) o accertamento di conformità: la relazione deve indicarlo, con stima di tempi e costi.
  4. Difformità essenziale o abuso primario — opera realizzata senza titolo o in totale difformità: va dichiarata senza ambiguità. La RRE non è un documento "che deve uscire positivo": il suo valore sta proprio nell'affidabilità dell'esito.

Fase 5 — Redazione e asseverazione

La struttura consolidata (ricalcata sulle convenzioni ordini-notariato) prevede:

  1. Dati del tecnico — generalità complete, iscrizione all'albo, dichiarazione di terzietà rispetto alle parti;
  2. Incarico e fonti — chi ha conferito l'incarico, data del sopralluogo, data e protocollo dell'accesso agli atti;
  3. Identificazione dell'immobile — ubicazione, dati catastali completi, confini, atto di provenienza;
  4. Cronistoria edilizia — elenco di tutti i titoli reperiti, in ordine cronologico, con estremi e protocollo;
  5. Esito della verifica urbanistico-edilizia — conformità piena, tolleranze attestate, oppure difformità classificate come in Fase 4;
  6. Esito della verifica catastale — corrispondenza tra stato di fatto e planimetria, ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985;
  7. Conclusioni — sintesi dell'esito e, in caso di difformità, indicazione dei percorsi di regolarizzazione;
  8. Allegati — planimetrie, rilievo, documentazione fotografica, copia dei titoli.

La relazione si chiude con l'asseverazione: il tecnico dichiara, sotto la propria responsabilità, la veridicità di quanto riportato. Data, timbro e firma — preferibilmente digitale, per garantire integrità e data certa del documento.

Gli errori più comuni da evitare

  • Affidarsi alla sola planimetria catastale come prova di legittimità: il Catasto non è probatorio ai fini edilizi.
  • Sommare titoli parziali per ricostruire lo stato legittimo dell'intero immobile: la giurisprudenza lo esclude espressamente.
  • Omettere le parti non ispezionate: tutto ciò che non è stato verificato va dichiarato come tale, mai presunto conforme.
  • Trattare la domanda di condono come condono ottenuto: senza concessione in sanatoria rilasciata, la pratica è pendente e va riportata come tale.
  • Asseverare senza accesso agli atti diretto, fidandosi dei documenti forniti dal venditore: i titoli vanno verificati alla fonte.

Domande frequenti

No, non esiste un obbligo di legge. Ma notai e banche la richiedono con frequenza crescente, e in molte province le convenzioni tra ordini professionali e consigli notarili ne promuovono l'adozione sistematica negli atti di compravendita.
Un tecnico abilitato e iscritto all'albo: geometra, architetto, ingegnere o perito edile. È buona prassi che il tecnico sia terzo rispetto alle parti dell'atto.
Il rilievo e la redazione richiedono pochi giorni; il collo di bottiglia è l'accesso agli atti comunali, che può richiedere da 30 giorni a diversi mesi a seconda del Comune.
La relazione le classifica (tolleranza, difformità catastale, difformità sanabile, abuso) e indica il percorso di regolarizzazione. Spesso la compravendita prosegue dopo una variazione DOCFA o una sanatoria ex art. 36-bis; nei casi più gravi le parti rinegoziano o sospendono l'atto.
La RRE fotografa l'immobile alla data del sopralluogo. Non ha una scadenza normativa, ma perde attualità se intervengono modifiche successive: per il rogito è opportuno che sia recente.

Dalla ricerca documentale alla relazione firmata, senza fogli sparsi

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Articolo aggiornato a giugno 2026. Riferimenti: DPR 380/2001 artt. 9-bis, 34-bis, 36-bis; DL 69/2024 conv. L. 105/2024; L. 52/1985 art. 29 c. 1-bis; Cons. Stato sent. 2443/2026.