Per decenni, regolarizzare una piccola difformità edilizia è stato spesso impossibile: l'accertamento di conformità dell'art. 36 richiede la doppia conformità piena, e bastava una variazione della disciplina urbanistica nel tempo per chiudere ogni strada. Il Salva Casa ha introdotto un percorso nuovo per i casi minori: la sanatoria semplificata dell'art. 36-bis.

È uno strumento che cambia la pratica quotidiana del tecnico, perché molte difformità prima "incagliate" diventano sanabili. Ma va maneggiato con precisione: il suo ambito è circoscritto e i requisiti restano stringenti. Questa guida spiega come funziona e quando usarlo.

Cos'è l'art. 36-bis

L'art. 36-bis è stato inserito nel DPR 380/2001 dal DL 69/2024, convertito con L. 105/2024 (il Salva Casa). Disciplina la sanatoria delle parziali difformità dal permesso di costruire e degli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA, comprese alcune variazioni essenziali, nei limiti fissati dalla norma.

La sua ragione d'essere è superare il principale ostacolo dell'art. 36: il requisito della doppia conformità piena, che rendeva insanabili difformità anche modeste solo perché la normativa urbanistica era cambiata tra la realizzazione e la domanda.

L'idea di fondo. Per gli abusi minori, il legislatore accetta che la verifica di conformità sia "asimmetrica": conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia al momento della realizzazione. Così una piccola difformità conforme alle regole urbanistiche attuali può essere regolarizzata, pur essendo stata realizzata sotto una disciplina edilizia diversa.

La differenza con l'art. 36 (accertamento di conformità)

È il cuore della questione. I due strumenti convivono e servono situazioni diverse.

Aspetto Art. 36 (ordinario) Art. 36-bis (semplificato)
Ambito Interventi eseguiti in assenza o totale difformità dal permesso, o in assenza/difformità dalla SCIA Parziali difformità dal permesso e interventi in assenza/difformità dalla SCIA, comprese alcune variazioni essenziali
Conformità richiesta Doppia conformità piena: urbanistica ed edilizia, sia alla realizzazione sia alla domanda Conformità urbanistica alla domanda + conformità edilizia alla realizzazione
Esito economico Sanzione/oblazione secondo i criteri dell'art. 36 Sanzione pecuniaria secondo i criteri dell'art. 36-bis

In sintesi: davanti a una difformità, la prima domanda è qual è la sua entità? Le parziali difformità minori trovano nell'art. 36-bis un percorso che prima non avevano; gli abusi maggiori restano nel perimetro dell'art. 36 con la sua doppia conformità piena.

Cosa si può sanare (e cosa no)

Rientrano nell'art. 36-bis:

  • le parziali difformità rispetto al permesso di costruire;
  • gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA;
  • alcune variazioni essenziali, nei limiti previsti dalla norma.

Restano fuori, e quindi soggetti alla disciplina ordinaria:

  • le opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso;
  • gli abusi su immobili vincolati, dove si applicano i regimi di tutela e l'eventuale necessità di compatibilità paesaggistica;
  • le difformità che non rispettano la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.
Il confine è tutto. La qualificazione dell'abuso — parziale difformità, variazione essenziale, totale difformità, assenza di titolo — determina lo strumento applicabile. È una valutazione tecnico-giuridica delicata: una classificazione errata espone a un diniego e, nei casi peggiori, a responsabilità. Quando il quadro non è chiaro, è prudente un confronto con l'ufficio comunale prima di presentare.

La procedura, passo per passo

  1. Accertamento dello stato di fatto. Rilievo dell'immobile e individuazione precisa della difformità rispetto ai titoli, con la sua esatta qualificazione.
  2. Verifica di sanabilità. Controllo della conformità urbanistica attuale e della conformità edilizia all'epoca della realizzazione, secondo le condizioni dell'art. 36-bis.
  3. Predisposizione della domanda. Istanza di sanatoria con la documentazione tecnica: relazione, elaborati grafici dello stato di fatto e di raffronto, asseverazione.
  4. Determinazione della sanzione. Stima dell'importo dovuto secondo i criteri della norma, da comunicare al committente.
  5. Presentazione e istruttoria. Deposito al Comune ed eventuale acquisizione degli atti di assenso per i profili ulteriori (es. strutturali), seguendo i tempi del procedimento.
  6. Rilascio e aggiornamento. Ottenuto il titolo in sanatoria, si procede agli adempimenti conseguenti, compreso l'eventuale aggiornamento catastale.

Il ruolo del tecnico e le responsabilità

La sanatoria 36-bis poggia su asseverazioni del professionista: la qualificazione della difformità, la verifica delle conformità richieste, la documentazione dello stato di fatto. È un'attività ad alta responsabilità, in cui contano:

  • un rilievo accurato e una ricostruzione documentale completa dei titoli;
  • la corretta qualificazione dell'abuso rispetto alle categorie di legge;
  • la trasparenza con il committente su tempi, costi e probabilità di esito;
  • la verifica dei vincoli e degli eventuali profili paesaggistici o strutturali.

Domande frequenti

È la sanatoria semplificata introdotta dal Salva Casa (DL 69/2024, conv. L. 105/2024) e inserita nel DPR 380/2001 come art. 36-bis. Permette di regolarizzare le parziali difformità e le variazioni essenziali realizzate in assenza o difformità dalla SCIA, superando il requisito della doppia conformità piena richiesto dall'art. 36.
L'art. 36 (accertamento di conformità ordinario) richiede la doppia conformità piena: l'intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. L'art. 36-bis, per le parziali difformità, attenua questo requisito richiedendo la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione, secondo le condizioni previste dalla norma.
L'art. 36-bis riguarda le parziali difformità dal permesso di costruire e gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA, comprese alcune variazioni essenziali, nei limiti previsti dalla norma. Non copre gli abusi maggiori come le opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, che restano soggetti alla disciplina ordinaria.
Sì, il rilascio è subordinato al pagamento di una sanzione pecuniaria determinata secondo i criteri della norma, in funzione dell'intervento. Il tecnico deve indicarne la stima al committente insieme ai tempi del procedimento.

Qualifica la difformità con i titoli sotto mano

La scelta tra art. 36 e 36-bis parte dalla ricostruzione esatta dei titoli e dello stato di fatto. Regulor raccoglie tutto nel fascicolo digitale dell'immobile, applica il motore tolleranze art. 34-bis e, dalle difformità fuori tolleranza, genera in un clic una pratica di sanatoria precompilata (parziale → art. 36-bis, totale o variazione essenziale → art. 36), già collegata all'immobile e ai suoi documenti. Niente reinserimento dati: rivedi e firmi.

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Articolo aggiornato a giugno 2026. Riferimenti: DPR 380/2001 artt. 36 e 36-bis; DL 69/2024 conv. L. 105/2024. Contenuto a scopo informativo: l'ambito di applicazione, le condizioni di sanabilità e i criteri della sanzione vanno verificati sul testo vigente dell'art. 36-bis e in relazione alla normativa regionale e comunale. Ogni caso richiede la valutazione dello specifico stato dei luoghi e dei titoli.