Non tutto ciò che si discosta dal progetto assentito è una difformità. Esiste una fascia di scostamenti minori che la legge considera fisiologici e che non costituiscono illecito edilizio: sono le tolleranze costruttive, disciplinate dall'art. 34-bis del DPR 380/2001. Il Salva Casa le ha ampliate in modo significativo, ed è oggi uno degli strumenti più utili — e più fraintesi — nella verifica di conformità.

Questa guida spiega cosa rientra nelle tolleranze, quali sono le nuove soglie, come si distinguono dalle difformità vere e proprie e come si attestano correttamente.

Cosa sono le tolleranze costruttive

Una tolleranza costruttiva è uno scostamento di entità limitata tra ciò che è stato realizzato e ciò che era assentito nel titolo. Il legislatore riconosce che la costruzione reale può divergere lievemente dal disegno di progetto senza che questo configuri un abuso: differenze nelle misure, piccole irregolarità geometriche, diverse collocazioni di elementi non essenziali.

La conseguenza giuridica è netta: la tolleranza non è una difformità. Non va sanata, perché non c'è nulla da sanare. Va però accertata e attestata dal tecnico, perché è proprio l'attestazione a "qualificare" lo scostamento come tollerabile anziché abusivo.

Perché conta nella pratica. In una compravendita, in una RRE o prima di un nuovo intervento, è frequente trovare lo stato di fatto che non coincide al millimetro con i titoli. Saper classificare correttamente questi scostamenti come tolleranze evita inutili procedure di sanatoria e mette in sicurezza la conformità dell'immobile.

Le due categorie: dimensionali ed esecutive

L'art. 34-bis distingue due tipologie di tolleranza, con logiche diverse.

1. Tolleranze dimensionali

Riguardano gli scostamenti nelle misure rispetto al progetto: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, volume. Sono ammesse entro soglie percentuali: se lo scostamento resta sotto la soglia, è tolleranza; se la supera, diventa difformità da valutare con gli strumenti ordinari.

2. Tolleranze esecutive

Riguardano le irregolarità di esecuzione e una serie di modifiche minori intervenute in cantiere: irregolarità geometriche, diversa collocazione di impianti e opere interne, modifiche alle finiture e altre difformità di scarso rilievo eseguite durante i lavori. Non sono ancorate a una percentuale, ma alla loro natura non sostanziale.

Le soglie dopo il Salva Casa

Prima della riforma, la soglia delle tolleranze dimensionali era fissa al 2%. Il Salva Casa (DL 69/2024, conv. L. 105/2024) ha introdotto un sistema scalare, che aumenta la soglia per le unità immobiliari più piccole — dove anche un piccolo scostamento assoluto pesa molto in percentuale:

Superficie utile dell'unità Soglia di tolleranza
Inferiore a 60 mq 6%
Tra 60 e 100 mq 5%
Tra 100 e 300 mq 4%
Tra 300 e 500 mq 3%
Oltre 500 mq 2%
Attenzione all'ambito temporale. Le soglie scalari maggiorate si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore del Salva Casa). Per gli interventi successivi il riferimento torna a essere quello ordinario del 2%. Verifica sempre l'epoca di realizzazione dello scostamento prima di applicare la soglia. I valori in tabella vanno inoltre riscontrati sul testo vigente dell'art. 34-bis, che resta la fonte da citare in asseverazione.

Cosa NON rientra nelle tolleranze

L'errore più pericoloso è "allargare" il concetto di tolleranza a scostamenti che non lo sono. Restano fuori dall'art. 34-bis e vanno trattati come difformità:

  • gli scostamenti dimensionali che superano la soglia percentuale applicabile;
  • le modifiche che incidono su volumetria, sagoma o destinazione d'uso in modo sostanziale;
  • le opere realizzate in assenza o totale difformità dal titolo;
  • gli interventi su immobili vincolati, dove la disciplina di tutela può essere più rigorosa.

In questi casi il percorso non è l'attestazione di tolleranza, ma la valutazione di una sanatoria (art. 36 o art. 36-bis), di una variazione catastale o, nei casi più gravi, la presa d'atto di un abuso.

Come si attestano le tolleranze

Le tolleranze non richiedono un titolo edilizio. Si attestano con una dichiarazione asseverata del tecnico abilitato, che può essere resa:

  • in sede di presentazione di una SCIA, CILA o permesso per un nuovo intervento;
  • nella documentazione a corredo di una compravendita (es. all'interno della RRE);
  • in qualsiasi atto in cui occorra dare conto della conformità dello stato di fatto.

La dichiarazione deve indicare con precisione lo scostamento rilevato, la categoria (dimensionale o esecutiva), la soglia applicabile con il relativo calcolo e — per le tolleranze dimensionali maggiorate — la data di realizzazione che giustifica l'applicazione della soglia scalare.

Il rilievo è il presupposto. Non si può attestare una tolleranza senza un rilievo metrico accurato dello stato di fatto, da confrontare con le quote di progetto. È il dato di misura a stabilire se si è dentro o fuori soglia: l'asseverazione deve poter contare su numeri verificabili.

Domande frequenti

Sono scostamenti tra lo stato realizzato e il progetto assentito di entità limitata, che la legge non considera difformità edilizie. Rientrano nell'art. 34-bis del DPR 380/2001 e comprendono sia le tolleranze dimensionali entro soglie percentuali, sia le tolleranze esecutive relative a irregolarità geometriche, modifiche minori e diverse collocazioni di impianti e finiture.
Il Salva Casa ha introdotto soglie scalari in funzione della superficie utile dell'unità immobiliare: si va dal 2% per le unità più grandi fino al 6% per quelle con superficie utile inferiore a 60 mq, applicabili agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Resta il riferimento del 2% per i casi ordinari.
Le tolleranze non richiedono un titolo edilizio: si attestano con una dichiarazione asseverata del tecnico abilitato, anche in sede di presentazione di altri atti come la SCIA, il permesso o la documentazione per la compravendita. La dichiarazione dà conto del rispetto delle soglie o della natura esecutiva della tolleranza.
No. La tolleranza non è una sanatoria perché lo scostamento non costituisce illecito: per definizione non c'è difformità da sanare. È un accertamento tecnico, non un procedimento di regolarizzazione di un abuso come l'art. 36 o l'art. 36-bis.

Dal rilievo all'attestazione, con i dati sempre in ordine

Regulor tiene insieme rilievo, titoli e dati catastali nel fascicolo digitale dell'immobile e applica il motore tolleranze art. 34-bis aggiornato al decreto Salva Casa: per ogni difformità calcola in automatico l'esito — conforme, in tolleranza o fuori tolleranza — mostrando fasce e commi che motivano la valutazione. Da lì redige la Relazione di Regolarità Edilizia e, per gli scostamenti fuori tolleranza, prepara la pratica di sanatoria. L'esito resta sempre da validare e firmare dal tecnico.

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Articolo aggiornato a giugno 2026. Riferimenti: DPR 380/2001 art. 34-bis; DL 69/2024 conv. L. 105/2024. Contenuto a scopo informativo: le soglie e l'ambito di applicazione vanno verificati sul testo vigente dell'art. 34-bis e in relazione alla normativa regionale e comunale. Ogni attestazione richiede la verifica del caso concreto.